Новые параметры льготной ипотеки не порадовали

Мало того, что ставки очень сильно повышаются, так еще вводятся ограничение на сроки субсидирования в 15 лет.

Исходя из текста решения Минфина по семейке есть и некоторый позитив. При первом взносе в 50% (можно довнести деньги в течение 365 дней) ставка снизится до 6%.

Понятно, что в любом случае программа стала в разы менее доступной, но это реальный шанс удержать ставку на доступном уровне.

А еще этот пункт — явный стимул к обмену имеющегося жилья на новостройку. Получается, что семейная ипотека становится более интересной для улучшения жилищных условий и для покупки квартир более высокого класса. А вот инвестиционных покупок, когда собирали 20-30% первого взноса и покупали то на что хватит денег, почти не будет.

Явный плюс для жилья более высокого класса в Петербурге. И явный минус для недорогих, бюджетных квартир, особенно в Ленобласти. В Ленобласти ситуация с соотношением распроданность/строительная готовность не столь плачевная как в Краснодарском крае, но рисков и проблем там точно прибавится.

А еще есть требование прописаться в течение 270 дней с момента регистрации собственности и подтверждать прописку в течение 5-ти лет с момента получения кредита. Вроде не самое страшное препятствие, но (!) напомню, что именно Ленобласть - абсолютный лидер по доле покупателей из других регионов (в «другие» регионы входит и Петербург, конечно). Это тоже дополнительный фактор снижения спроса.

Да, можно понять стратегический разворот в сторону ИЖС (там ставка по-прежнему 6%), согласен что надо было сокращать разгул льготной ипотеки, и давно. Но резкое ограничение новых продаж это проблема не только для тех кто еще не купил, это большие риски для тех кто уже купил (в том числе в кредит) и ждет сдачи домов. Более того возможный негативный масштаб последствий для девелоперов и банковской системы затронет и тех, кто и не собирался пользоваться семейной ипотекой и даже про нее не знал.

Пока думал, что будут делать банки с ограничением субсидирования по семейной ипотеке на 15 лет, нашел в постановлении Минфина важный момент о котором пока не было упоминаний в СМИ.

После окончания 15 лет ставка не может превышать меньшую из двух величин:

1. первоначальная ставка заемщика + 4 п.п. или
2. ключевая ставка ЦБ на первое число месяца окончания субсидирования + 3 п.п. (для обычной покупки квартиры; для ИЖС — ключевая + 3,5 п.п.).

По-прежнему не до конца понятно, как банки будут оценивать платежеспособность заемщика в будущем, с учетом повышения ставки через полтора десятка лет, но предположу, что максимальные сроки кредитования сохранятся. Все-таки плюс 4% в столь отдаленной перспективе выглядят не страшно.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)