Некоторые данные из итогового отчета ЦБ за 2025 год

Средний уровень доли реализованного жилья в построенных проектах постепенно снижается. Уже 72% против 76% двумя годами ранее. Это опять же средняя температура по больнице.

Значит у приличного количества уже построенных проектов в нераспроданных остатках более 30% (!) квартир. Когда-то оптимальным уровнем были остатки в 10-15%. Большой объем нераспроданных квартир — это повышенное давление на маржинальность проектов из-за высокой процентной нагрузки: кредиты на строительство выбраны, но не погашены. А ещё при таких остатках все большая доля вторичного рынка формируется предложениями от застройщиков. Это тянет средние цены на вторичке вверх. Помните тот самый феномен: средние цены на самое новое жилье на вторичке в Петербурге оказались выше цен строящейся недвижимости. Именно по этой причине.

И важное про уровень покрытия долга эскроу счетами. Чуть выше писал, что «среднее» не самый информативный показатель.

Только у 46% проектов покрытие выше 70%. У 23% проектов уровень покрытия долга меньше 30%. Как результат — ставка проектного финансирования у 38% проектов выше 12%, а у 10% проектов ставка выше 20%.

Это лишнее подтверждение того, что цена капитала оказывает колоссальное влияние и на прибыльность и на риски девелоперских проектов.

При таких ставках, на старте проекта многие застройщики будут вынуждены опускать цены ради того, чтобы перекрыть кредиты на покупку участка и старт проекта. При более адекватных ставках можно было бы продавать не торопясь. Теперь — нет. Слабый затянувшийся старт сильно бьет по рентабельности проекта.

По материалам блога Максима Ельцова (https://t.me/yeltsovm)